Vor der Unterzeichnung eines gewerblichen Immobilien-Leasingvertrages

Schützen Sie Ihre Rechte, indem Sie 10 Faktoren verstehen, die Sie berücksichtigen müssen, bevor Sie einen gewerblichen Immobilien-Leasingvertrag abschließen, einschließlich CAM und Abtretung.

10 Fragen, die vor der Unterzeichnung eines gewerblichen Mietvertrages zu stellen sind

Sind Sie bereit, einen gewerblichen Immobilien-Leasingvertrag für ein Bürogebäude, Einzelhandelsflächen oder eine andere geschäftliche Nutzung abzuschließen? Nehmen Sie sich zuerst ein paar Minuten Zeit und lesen Sie diese Liste durch. Nachdem die Tinte auf dem Leasingvertrag trocken ist, ist es zu spät, um Änderungen vorzunehmen.

1. Habe ich den gesamten Mietvertrag gelesen und verstanden?

Ja, du musst es lesen. Ich weiß, es ist ein sehr langes (und offen gesagt, nicht sehr interessantes) Dokument, aber du musst wissen, was es enthält.

Überprüfen Sie die Definitionen; passen sie zu Ihrem Verständnis?

Überprüfen Sie die wichtigsten Begriffe und Definitionen? Stimmen sie mit Ihrem Verständnis überein? Wenn Sie nicht verstehen, fragen Sie nach einer Klärung. Betrachten Sie insbesondere Begriffe wie das Widerrufsrecht.

Viele Vermieter verwenden einen „Standard-“ oder „Kesselblech“-Vertrag, der allgemeine Bedingungen für alle Mietverträge enthält. Wenn du etwas anderes ausgehandelt hast, stelle sicher, dass es enthalten ist. Noch wichtiger ist es, darauf zu achten, dass Standardsprache und Ihre spezielle Sprache sich nicht widersprechen.

Nehmen Sie nicht an, dass sie es richtig gemacht haben. Achten Sie darauf, dass Sie das Anfangsdatum, das Enddatum, die Miete, die Mieteskalation und alle anderen Sonderkonditionen, die Sie vereinbart haben, überprüfen. Achten Sie auch darauf, dass Sie wissen, wozu Sie verpflichtet sind.

Zu was ist der Vermieter verpflichtet? Kannst du es beenden? Stellen Sie sicher, dass Sie wissen, worauf Sie sich einlassen.

2. Habe ich das bestmögliche Angebot ausgehandelt?

Nur weil sie dir einen Mietvertrag gegeben haben, bedeutet das nicht, dass deine Verhandlungen vorbei sind. Viele der Mietkonditionen sind noch verhandelbar. Wenn du es liest, mache eine Liste aller Dinge, die dir nicht gefallen, und schicke sie an deinen Vermieter. Du wirst vielleicht überrascht sein, wie sehr sie bereit sind, sich zu ändern.

3. Habe ich meine Geschäftsstruktur etabliert?

Wenn Sie durch Ihre Unternehmensstruktur geschützt werden möchten, stellen Sie sicher, dass diese zuerst vorhanden ist. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre eingereichten Statuten für eine Körperschaft oder eine Organisationssatzung (einige Staaten nennen diese Dokumente Zertifikate) für eine LLC vom Außenministerium zurückbekommen haben, bevor Sie unterschreiben.

Zusätzlich zu dieser Struktur, stellen Sie sicher, dass Sie eine Dokumentation haben, dass dieser Mietvertrag von Ihrem Vorstand genehmigt wurde. Sie sollten einen Unternehmensbeschluss haben, um zu zeigen, dass Ihr Vorstand diesen Mietvertrag in Betracht gezogen hat und ihn genehmigt. Wenn Sie keinen Vorstand haben, sollte es noch einige Unterlagen geben, dass dieser Vertrag genehmigt wird.

4. Habe ich die Terminologie des Mietvertrages verstanden?

So verwenden die meisten Leasingverträge den Begriff „CAM“, der für „Common Area Maintenance“ steht. Ihnen sollte ein Prozentsatz der CAM zugewiesen werden, für die Sie verantwortlich sind, basierend auf dem Prozentsatz des Gebäudes, das Sie mieten.

Stellen Sie sicher, dass der Prozentsatz von der Größe des Gebäudes abhängt und nicht davon abhängt, wie viel vom Gebäude gemietet ist.

Der CAM-Abschnitt eines gewerblichen Mietvertrages ist wahrscheinlich einer der verwirrendsten Abschnitte des Mietvertrages und Sie werden überrascht sein, für wie viel Sie bezahlen. Überprüfen Sie, um sicherzustellen, dass Sie nicht für Dinge bezahlen, die sich auf die Marketingaktivitäten des Vermieters beziehen, oder für Anwaltskosten, die mit der Aushandlung anderer Mietverträge verbunden sind.

Andere Dinge, die Sie vielleicht streichen möchten, sind alle Verwaltungsgebühren von mehr als 3%, die für die Leistungen für die Mitarbeiter des Vermieters, Aufbaukosten für andere Mieteinheiten. Lesen Sie mehr über die Aushandlung von CAM-Bedingungen.

5. Habe ich erwogen, einen CAM Stop Leasingvertrag zu beantragen?

Die meisten Mietverträge sind heutzutage „triple net“ (d.h. Sie zahlen Miete, zuzüglich Ihres anteiligen Anteils an CAM und Grundsteuern für die Immobilie).

Sie können den Vermieter um einen CAM Stop Mietvertrag bitten, d.h. Sie zahlen nur für die Erhöhung der CAM-Gebühren und Grundsteuern über Ihr anfängliches Mietvertragsjahr hinaus (häufig als „Basisjahr“ bezeichnet).

Während der Vermieter Ihren Grundmietpreis erhöhen kann, nimmt er einen Großteil der „Mystery Fee“ aus der Miete. Alternativ können Sie auch eine Obergrenze für die CAM verlangen, damit sie nicht um mehr als einen bestimmten vereinbarten Prozentsatz steigen kann. Achten Sie darauf, wie und wann die CAM-Gebühren während der Laufzeit Ihres Mietvertrages steigen?

6. Was ist meine Verantwortung für Investitionen?

„Investitionen“, wenn sie in einem gewerblichen Mietvertrag verwendet werden, beziehen sich in der Regel auf größere Strukturausgaben, d.h. Dach, Fundament, HLK (Heizung, Lüftung, Klimatisierung) und andere größere Reparaturen und erforderliche Ersatzinvestitionen.

Was „Standard“ ist, unterscheidet sich von Stadt zu Stadt und Eigentum zu Eigentum, aber versuchen Sie zu vermeiden, einen Mietvertrag zu unterzeichnen, der die Last dieser Reparatur- oder Wiederbeschaffungskosten auf den Mieter überträgt. Wenn Ihr Vermieter von Ihnen verlangt, dass Sie für diese Kosten aufkommen, gibt es Kompromisse.

Wenn der Mietvertrag beispielsweise besagt, dass Sie für die Reparatur und den Austausch der Klimaanlage verantwortlich sind, schlagen Sie dem Vermieter vor, dass er „Ersatz“ leistet und dass Ihre Reparaturverpflichtung auf einen Wartungsvertrag beschränkt ist, vielleicht zweimal jährlich, und dass Sie für alle allgemeinen Reparaturen bis zu einem bestimmten jährlichen Höchstbetrag verantwortlich sind.

7. Ist der Mietvertrag übertragbar? Kann ich einen Untervermieter haben?

Überprüfen Sie, ob der Vermieter das Recht hat, den Mietvertrag zu kündigen, wenn Sie um eine Abtretung bitten; das heißt, dass jemand anderes den Mietvertrag übernehmen kann, wenn Sie das Unternehmen verkaufen. Für viele Unternehmen ist Ihr Standort ein großer Teil seines Wertes. Einige Unternehmen versuchen, einen Mietvertrag abzuschließen, um aus ihm herauszukommen, aber ein Vermieter wird die Bedingungen mit dem Zessionar neu verhandeln wollen.

Wenn der Vermieter das Recht hat, den Mietvertrag zu kündigen, sobald Sie um eine Abtretung bitten, könnte dies Ihren Verkauf zerstören. Bitten Sie den Vermieter, diese Bestimmung zu streichen oder ändern zu lassen, damit sie im Falle eines Verkaufs Ihres Unternehmens nicht gilt. Verstehen Sie, dass der Vermieter weiterhin das Recht haben möchte, die Abtretung abzulehnen, wenn der neue Mieter finanziell nicht vertretbar ist.

Ähnlich wie bei der Abtretung eines Mietvertrages ist die übliche Praxis der Übernahme eines Untervermieters. Wie es klingt, ist ein Untervermieter ein weiteres Unternehmen, das in Ihrer Mietfläche unter Ihren Mietbedingungen arbeitet. Sie zahlen den Mietvertrag und die andere Partei zahlt Ihnen einen Teil der Kosten. Viele Vermieter erlauben einem Untervermieter nicht, aber Sie können die Kosten mit jemandem teilen. Wenn Sie denken, dass Sie einen Untervermieter einstellen möchten, müssen Sie mit dem Vermieter verhandeln, bevor Sie den Mietvertrag abschließen.

8. Hat der Mietvertrag eine Schiedsklausel?

Viele Verträge haben heutzutage eine Schiedsklausel. Diese Klauseln besagen, dass beide Parteien vereinbaren, alle Streitigkeiten mit einem Schiedsverfahren anstelle von einem Rechtsstreit (vor Gericht) beizulegen. Lesen Sie den Mietvertrag, um zu sehen, ob die Schiedsklausel obligatorisch ist. Stellen Sie sicher, dass Sie das Recht haben, an der Auswahl des Schiedsrichters und anderen Entscheidungen für das Schiedsverfahren teilzunehmen.

9. Brauche ich eine persönliche Garantie?

Wenn Sie mit der Unterzeichnung eines Mietvertrages ohne persönliche Garantie davonkommen, haben Sie großes Glück. Die meisten Vermieter werden heutzutage nicht unterschreiben, es sei denn, Sie garantieren persönlich den Mietvertrag. Aber Garantien sind verhandelbar.

Erwägen Sie, eine Garantie für nur einen Teil der Laufzeit des Mietvertrages zu geben, sagen wir die Hälfte. Oder vereinbaren Sie eine Garantie, die nur 6 bis 12 Monate nach Ihrer Kündigung dauert und nicht den Rest der Mietdauer.

10. Bin ich realistisch?

Wenn Ihr Mietvertrag 3 Prozent einer größeren Immobilie ausmacht, wird der Vermieter viel unwahrscheinlicher mit Ihnen verhandeln, als wenn Ihr Raum 25 Prozent oder mehr beträgt. Um wirklich zu verstehen, welche Punkte wichtig sind, um zu verhandeln, sollten Sie einen Anwalt beauftragen, der das Dokument überprüft und Ihnen bei den Verhandlungen hilft.

Ihr Mietvertrag kann unglaublich einseitig und belastend erscheinen, aber es gibt einige sehr gute Gründe für viele dieser Bestimmungen und ein Anwalt kann Ihnen helfen, zu entscheiden, wann Sie schneiden und laufen lassen und wann das Risiko es wert ist.

Diese Diskussion beinhaltet Informationen von Susan Dawson, einer Partnerin bei Waltz, Palmer und Dawson LLC.

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