Praktische Schritte, um Geld zu verdienen Flipping ein Haus

Ein Haus umzudrehen kann eine großartige Möglichkeit sein, einen Gewinn in der Immobilienbranche zu erzielen – wenn Sie die "rules" #34; befolgen. Lernen Sie 3 wesentliche Schlüssel zu einer erfolgreichen Investition.

3 Schlüssel zu einem erfolgreichen House Flip

Kaufen Sie richtig, steigen Sie schnell aus, vertrauen Sie Ihrem Team.

Die Investition in Immobilien kann eine gute Möglichkeit sein, Geld zu verdienen. Eine Art von Immobilien-Investition zu prüfen ist das Umlegen eines Hauses. Erfolg mit dieser Methode zu erzielen, ist in der Regel eine Kombination aus Geschicklichkeit, gründlicher Analyse und Forschung, obwohl einige wenige mit dummem Glück Erfolg haben. Hier sind drei Schlüssel zu einem erfolgreichen House Flip.

Was bedeutet es, ein Haus umzudrehen?

Das Umdrehen eines Hauses bedeutet, dass Sie ein Haus mit der Absicht kaufen, es zu verkaufen, normalerweise schnell, für einen Gewinn. Es handelt sich nicht um eine langfristige Buy-and-Hold-Strategie. Der Verkauf der Immobilie für mehr als Sie es gekauft haben, bedeutet nicht unbedingt, dass Sie einen Gewinn erzielen werden.

Z.B. kaufen Sie ein Haus für $200.000 und setzen in Wert $50.000 der Erneuerungen ein. Wenn Sie das Haus für $240.000 verkaufen, was mehr ist, als Sie es gekauft haben, werden Sie tatsächlich Geld verlieren, wenn Sie die Renovierungskosten sowie zusätzliche Kosten für den Besitz der Immobilie und den Verkauf der Immobilie berücksichtigen.

Welche Art von Immobilie kann umgedreht werden?

Die häufigste Art von Eigentum, das umgeklappt wird, ist ein Einfamilienhaus. Allerdings kann fast jede Art von Immobilie gewinnbringend umgeklappt werden. Dazu gehören:

  • Mehrfamilienhäuser: Zu den Spielmöglichkeiten gehören die Renovierung der bestehenden Einheiten oder das Hinzufügen zusätzlicher Einheiten, um die Immobilie für potenzielle Käufer wertvoller zu machen.
  • Gemischt genutzte Liegenschaft: Dies kann Renovierungen oder Ergänzungen von Einzelhandelsflächen, Wohnräumen oder beidem beinhalten.
  • Einzelhandelsimmobilie: Renovierung der Räumlichkeiten nach Bedarf, z.B. Restaurant, Salon oder Gemischtwarenladen.
  • Land: Durchlaufen des Planfeststellungsverfahrens, um es für eine bestimmte Nutzung, wie z.B. Wohnen oder Einzelhandel, zu genehmigen. Die Genehmigung von Bebauungsplänen kann ein langwieriger Prozess sein, je nachdem, wie schnell und einfach das Bauamt in der Stadt arbeiten soll.

Schlüssel 1: Kaufen Sie zum richtigen Preis.

Du verdienst dein Geld mit dem Kauf. Es spielt keine Rolle, wie gut Sie das Haus am Ende renovieren, wenn Sie zu viel Geld von Anfang an investieren, es wird so viel schwieriger sein, einen Gewinn zu erzielen.

Ermitteln des Nach-Reparaturwertes (ARV)

Sie versuchen zu bestimmen, wie viel Sie sich leisten können, die Immobilie zu kaufen, um einen Gewinn zu erzielen. Daher müssen Sie rückwärts arbeiten.

Das erste, was Sie tun müssen, ist, den Wert der Immobilie nach der Reparatur zu bestimmen. Dieses ist, was Sie glauben, dass das Haus wert ist, nachdem Sie alle Erneuerungen auf dem Eigentum abgeschlossen haben.

Sie müssen sich die kürzlich verkauften Preise für vergleichbare Immobilien in der Region ansehen. Während das Betrachten von Vergleichswerten keine exakte Wissenschaft ist, wird es Ihnen helfen, einen Anhaltspunkt für den Wert des Hauses zu finden. Wenn Ihr Haus ein Vierbett ist, zwei Bad Kolonial, werden Sie sich Kolonisten ähnlicher Größe ansehen wollen, die im letzten Jahr verkauft wurden. Sie müssen Anpassungen für bestimmte Faktoren vornehmen, wie z.B.:

  • Quadratmeterzahl: Zwei Häuser können die gleiche Anzahl von Betten und Bädern haben, aber eines könnte 1.000 Quadratfuß größer sein.
  • Qualität der Renovierung: Schauen Sie sich die Materialien an, die bei der Renovierung verwendet wurden. Ist es das, was der aktuelle Käufer sucht?
  • Ort: Einige Stadtteile werden besser sein als andere: besserer Schulbezirk, ruhigere Straße.
  • Losgröße: Größere Lose werden wertvoller sein.
  • Annehmlichkeiten: Verfügt das Haus über eine zentrale Klimaanlage, einen unterirdischen Pool, einen fertigen Keller oder eine Mastersuite?

Sobald Sie sich die vergleichbaren Immobilien angesehen haben, sollten Sie in der Lage sein, eine Reihe von dem, was das Haus wert sein wird, wenn Sie Ihre Renovierungen abgeschlossen haben. Dies ist der Wert nach der Reparatur.

Subtrahiere deine Kosten

Um die Immobilie zum richtigen Preis zu kaufen, müssen Sie feststellen, wie viel Geld Sie glauben, dass Sie für das Haus ausgeben werden.

  • Abschlusskosten beim Kauf: Dazu gehören Rechtsschutzversicherung, Hausinspektionen, Anwaltskosten, Gutachten, Bankgebühren, Aufzeichnungsgebühren: Urkunde und Hypothek.
  • Baukosten: Genehmigungen aus der Stadt, Materialkosten, Arbeitskosten.
  • Kosten einhalten: Versicherungszahlungen, Steuern, Zahlung von Darlehen, eventuelle Nebenkosten.
  • Abschlusskosten im Verkauf: Anwaltskosten, evtl. Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Aufzeichnungsgebühren: Urkunde und Hypothek, Stadtinspektionskosten: mögliches Certificate of Occupancy (CO), wenn die Stadt es verlangt, Käuferkredite: Der Hausinspektor des Käufers wird Dinge finden, die mit der Immobilie nicht stimmen, so dass der Käufer wahrscheinlich einen Kredit von Ihnen anfordern wird, um diese Dinge zu beheben.

Was ist Ihr Gewinnmotiv?

Sie gehen wahrscheinlich nicht durch die ganze Arbeit und das Risiko, ein Haus umzudrehen, um 5.000 Dollar zu verdienen. Daher müssen Sie aus dem Flip Ihr ideales Gewinnziel ermitteln. Wenn alles gesagt und erledigt ist, möchtest du 20.000 Dollar verdienen? 50.000 Dollar? 100.000 Dollar? Zu wissen, wie viel Sie verdienen wollen, wird Ihnen helfen, den Preis zu bestimmen, zu dem Sie es sich leisten können, das Haus zu kaufen.

Sie sollten sich auch bewusst sein, dass Sie möglicherweise eine Kapitalertragsteuer auf jeden Gewinn zahlen müssen, den Sie erzielen. Abhängig von Ihrer Einkommensklasse müssen Sie möglicherweise nichts zahlen oder bis zu 20 Prozent Ihres Gewinns an Uncle Sam zahlen. Möglicherweise können Sie diese Kosten aufschieben, indem Sie einen 1031 Austausch durchführen.

Idealen Einkaufspreis ermitteln

Nun, da Sie einen Nach-Reparatur-Wert für die Immobilie, die ungefähren Kosten im Zusammenhang mit der Renovierung der Immobilie und wie viel Geld Sie verdienen wollen, können Sie den maximalen Betrag bestimmen, den Sie bereit sind, für die Immobilie zu zahlen.

Nach Reparaturwert

– Minus Gewinn Motivation

= Idealer Einkaufspreis

Dies ist der Punkt, an dem Sie Ihr Angebot abgeben und hoffen, dass es angenommen wird. Sie haben eine Menge Arbeit durchgemacht, um zu dieser Zahl zu gelangen, also lassen Sie sich nicht von Maklern beeinflussen, die Ihnen sagen, wenn Sie Ihren Angebotspreis erhöhen, die Immobilie gehört Ihnen. Jeder zusätzliche Dollar, den Sie für die Immobilie bezahlen, ist ein Dollar an potenziellem Gewinn, den Sie verlieren. Denke daran, dass du beim Kauf dein Geld bist.

Schlüssel 2: Schnell rauskommen

Ziel des Flippens von Immobilien ist es, einen Gewinn zu erzielen und diesen so schnell wie möglich zu erzielen. Jeder gute Investor weiß, dass der Immobilienmarkt einen Dime drehen kann. Eine Vielzahl von Faktoren kann den Wert Ihrer Immobilie drastisch verringern. Dazu gehören:

  • Erhöhung der Zinssätze: Wenn die Zinsen hoch sind, können sich die Menschen nicht leisten, so viel für ein Haus auszugeben. Es verringert ihre Kaufkraft, weil ihre monatliche Hypothekenzahlung höher sein wird. Wenn die Zinsen steigen, werden die Hauspreise sinken, um diesen Rückgang der Kaufkraft auszugleichen.
  • Wechsel der Jahreszeit: Das Haus, das die Saison kauft, erreicht seinen Höhepunkt in den Sommermonaten, wenn die Kinder nicht zur Schule gehen. Die Familien wollen vor Beginn des neuen Schuljahres umziehen. Wenn Sie nicht in der Lage sind, Ihren Flip auf dem Markt für den frühen Frühlingssommeransturm zu haben, können Sie sich am Ende eine Menge Geld kosten.
  • Bestandserhöhungen: Ein weiterer Faktor, der den Wert Ihres Hauses beeinflussen kann, ist der Überbestand in der Region. Ein Grund dafür wäre, wenn ein großes Unternehmen in der Stadt schließt und die Menschen anfangen, ihre Häuser auf den Markt zu bringen, damit sie umziehen können. Es gibt nur so viele Käufer für ein 3 Schlafzimmer, 2 Badezimmer $250.000 Ranch nach Hause. Wenn es fünf auf dem Markt gibt, müssen Sie möglicherweise Ihren Preis senken, um es schnell zu verkaufen.
  • Zwangsversteigerungen oder Leerverkäufe in der Region: Leider kannst du deine Nachbarn nicht kontrollieren. Short Sales und Zwangsversteigerungen in der Region werden den Wert Ihres Hauses verringern.
  • Naturkatastrophe: Du kannst auch Mutter Natur nicht kontrollieren. Hurrikane, Tornados und Waldbrände können Gebiete zerstören und die Hauspreise ebenso in Trümmern halten.
  • Niedrigschulbewertungen: Wenn die Bewertung des Schulsystems sinkt, wird die Nachbarschaft für potenzielle Käufer weniger wünschenswert sein.
  • Schleppende Konjunktur: Wenn die Wirtschaft zusammenbricht, steigen auch die Hauspreise. Weniger Menschen sind in der Lage, Häuser zu kaufen, und diejenigen, die das tun, sind auf der Suche nach weniger Geld.
  • UmweltfragenPower Lines: Erhöhte Radonwerte oder andere Chemikalien im Boden, Stromleitungen, die im Hinterhof gebaut werden, oder eine Pipeline, die durch die Stadt führt, werden es schwieriger machen, Ihr Haus für einen Spitzenpreis zu verkaufen.

Schlüssel 3: Das Team, mit dem du arbeitest, kann dich verändern oder brechen.

Erfolgreiche Immobilien-Flips werden schnell und zum richtigen Preis durchgeführt. Die Beauftragung eines falschen Auftragnehmers, Designers oder Immobilienmaklers kann einen Flip schnell in einen Flop verwandeln. Im Idealfall haben Sie ein Team von vertrauenswürdigen Personen an Ort und Stelle, bevor Sie sich auf dem Grundstück befinden, damit Sie keine Zeit verschwenden.

Designer

Wenn Sie einen Designer für Ihre Renovierung beauftragen, müssen Sie sicherstellen, dass er oder sie mit der Gegend vertraut ist. Das Letzte, was du tun willst, ist, dich zu sehr zu verbessern. Nicht jedes Haus braucht Kalkutta-Marmor und brasilianische Parkettböden. Mit einem tollen Grundriss und einem klaren Design können Sie viel Geld verdienen. Küchen und Bäder verkaufen Häuser, aber die meisten Käufer werden den Unterschied zwischen einem 400 $ Wasserhahn und einem 40 $ Wasserhahn nicht kennen.

Die Kenntnis des Marktes wird auch dazu beitragen, festzustellen, welche Art von Käufer in diesem Bereich sucht. Zieht das Gebiet viele Singles, Jungvermählte, junge Familien mit kleinen Kindern, etablierte Familien oder leere Nester an? Dies wird dazu beitragen, den besten Ansatz für die Renovierung zu finden. Solltest du ein weiteres Schlafzimmer hinzufügen? Konzentrieren Sie sich auf ein Familienzimmer für die Kinder? Wird eine Mastersuite die Hauptziehung sein?

Auftragnehmer

Dazu gehören Elektriker, Klempner, Sider, Dachdecker, Heizungs- und Klimaanlagenbauer, Maler, Fertiger und alle anderen, die Sie benötigen. Sie möchten mehrere Gebote erhalten, damit Sie den besten Preis erhalten, aber Sie möchten auch die Zugangsdaten überprüfen, weil der beste Preis nicht immer die beste Qualität ist. Sie können denken, dass Sie einen großen Preis am Anfang erhalten haben, aber werden mehr Zeit und Geld damit verbringen, zu versuchen, die schlechte Arbeit eines Auftragnehmers zu reparieren.

Stellen Sie sicher, dass der Auftragnehmer die notwendigen Genehmigungen versteht, die mit der Stadt für die durchzuführenden Renovierungen erteilt werden müssen. Wie lange dauert es in der Stadt, bis die Genehmigungen bearbeitet werden? Gibt es Probleme bei der Zoneneinteilung, die genehmigt werden müssen? Genehmigungsprobleme mit der Stadt können monatelang Arbeitsplätze aufrechterhalten und mögliche Gewinne schnell verringern.

Die Auftragnehmer sind auch dafür bekannt, dass sie „unterschätzen“, wie lange ein Auftrag dauern wird. Stellen Sie sicher, dass Sie mit dem Auftragnehmer eine feste Frist für die Ausführung der Arbeiten haben. Für diese Aufträge, die nicht pünktlich erledigt werden, sollten Sie auch eine Notfallkasse in Ihr Budget aufnehmen.

Immobilienmakler

Werden Sie mit einem Makler verkaufen oder versuchen, die Immobilie selbst zu verkaufen? Wenn Sie mit einem Makler verkaufen, denken Sie daran, ihre Provision beim Verkauf zu berücksichtigen.

Bei der Auswahl eines Immobilienmaklers müssen Sie sicherstellen, dass sie den Markt kennen, auf dem Sie versuchen, das Haus zu verkaufen. Selbst wenn Sie in der Vergangenheit mit dem Makler zusammengearbeitet haben, sind sie möglicherweise nicht die beste Lösung für diesen speziellen Markt.

Darüber hinaus sind viele Makler einfach daran interessiert, einen schnellen Verkauf zu tätigen und nicht unbedingt das Haus für einen Spitzenpreis zu verkaufen. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre eigene Forschung getan haben und dass Sie sich wohl fühlen mit der Zahl der Makler glaubt, dass Sie für das Haus bekommen können. Sie wollen einen schnellen Verkauf, aber Sie wollen auch nicht zu viel Geld auf dem Tisch liegen lassen.

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