Investieren in Immobilien ohne Bargeld

Es gibt Möglichkeiten, in Immobilien ohne Bargeld zu investieren, einschließlich einer Sandwich-Leasingoption. Hier sind fünf Strategien, die funktionieren.

Investieren in Immobilien ohne Bargeld

Es gibt viele Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Immobilieninvestitionen können entweder für kurzfristige Gewinne oder für den langfristigen Geldfluss aus Vermietung erfolgen. Viele Leute würden gerne Immobilieninvestoren sein, aber ihnen fehlt das Geld für Anzahlungen und sie denken, dass Kaufen und Halten oder Kaufen und Umdrehen die einzigen Möglichkeiten sind, Geld zu verdienen. Das ist nicht wahr.

Strategien für bargeldlose Investitionen in Immobilien

Es gibt Strategien für bargeldlose Immobilienanlagen. Sie können für so wenig wie die Kosten von ein paar hundert Visitenkarten beginnen. Das ist kein Artikel über „leichtes Geld“. Während es Möglichkeiten gibt, in der Immobilieninvestierung mit gerade Ihrem Wunsch und etwas Beinarbeit zu beginnen, ist es nicht einfach, aber es kann zu Bargeld in Ihrer Tasche in einem kurzen Zeitabschnitt machen.

Es gibt überall Gurus, im Fernsehen, in der Presse und im Internet, die alle diese Methoden lehren. Sie können viel von Immobilien-Investment-Websites lernen, aber seien Sie vorsichtig, wenn Sie für einen sehr teuren Kurs oder ein Mentoring bezahlen. Andere haben den harten Weg gelernt, dass es immer noch an dir liegt, zu gehen und es umzusetzen, egal wie viel der Instruktor weiß und dir beibringt. Einige der Techniken, die es Ihnen ermöglichen, Geld von Immobilien zu verdienen, ohne Geld zu haben, schließen ein:

  • Vogelzüchtung
  • Zuweisungen
  • Leasing-Optionen
  • Sandwich-Leasingverhältnisse
  • Back-to-Back-Abschlüsse

Hier ist ein Überblick über diese Techniken, wie sie funktionieren und wie einige Immobilieninvestoren sie frühzeitig in ihrem Investmentgeschäft für Bareinnahmen nutzen.

Vogelzüchtung

Bevor Sie wirklich den Wert schätzen können, den ein Vogelhund Immobilieninvestoren zur Verfügung stellen kann, lassen Sie uns schauen, wer diese Investoren sind. Das erste, was mir in den Sinn kommt, ist eine „Flipper“, die Häuser kauft, sie repariert und schnell und gewinnbringend verkauft.

Dann ist da noch der langfristige Investor, der Häuser als Mietobjekte kauft und dabei den Cashflow und die Wertsteigerung im Laufe der Zeit realisiert. Jede dieser Immobilien-Anlagestrategien kann sehr profitabel sein. Welche Strategie ein Investor wählt, hängt von seinen Zielen, seinem Temperament und seiner Risikobereitschaft ab.

Es gibt viel mehr von diesen Investoren heraus dort, als die meisten Leute denken, besonders die langfristigen Mietinvestoren. Wer sind sie? Nur wenige sind der bekannte Typ, den Sie im Fernsehen sehen. Die überwiegende Mehrheit sind Menschen, die man jeden Tag sieht. Sie können ein anderes erfolgreiches Geschäft haben und Geld haben, das sie in Immobilien investieren wollen.

Das Betreiben ihrer Geschäfte erfordert die meiste Zeit, und sie neigen dazu, sich auf traditionelle Ressourcen wie Immobilienmakler zu verlassen, um ihnen zu helfen, Anlageimmobiliengeschäfte zu finden. Sie werden in der Regel mehr bezahlen, als sie für diese Geschäfte sollten, da die Immobilienmakler aus dem Bestand des Multiple Listing Service (MLS) arbeiten. Es gibt nicht viel Flexibilität bei der Preisgestaltung, besonders bei den Provisionen im Deal.

Viele dieser Investoren kaufen mehrere Immobilien. Was wäre ihre Reaktion, wenn sie von jemandem kontaktiert würden, der sagte, dass er ihnen Hauskaufgeschäfte für 10% bis 40% weniger Geld bringen könnte als das, was sie derzeit kaufen? Die Antwort ist einfach, denn sie sind dabei, um Geld zu verdienen.

Je weniger sie für ein Haus bezahlen, desto besser ist ihr Return on Investment (ROI) aus dem Cashflow und desto früher haben sie Eigenkapital gebunden. Sie werden wollen, dass diese Person ihnen Deals bringt. Diese Person ist als Vogelhund bekannt. Es ist ein bisschen wie ein Großhändler.

Durch Arbeit, Forschung und Untersuchung findet der Vogelhund Hausbesitzer, die verkaufen müssen und nicht in der Lage waren, oder Hausbesitzer mit Hypothekenschwierigkeiten oder Zwangsvollstreckungen, bevor sie aufgelistet werden. Das ist Vogelscheuche, und es braucht kein Geld, um loszulegen, nur ein paar Visitenkarten und viel Mühe. Allerdings kann es dazu führen, dass Immobilien, die ein Unternehmen für die durchschnittliche Person mit zu viel Schulden und nicht viel Geld investieren.

Sie sind da draußen auf der Suche nach Häusern, die Immobilienmakler nicht auflisten. In der Tat, einige Vogel-Hunde haben Immobilienmakler Fütterung sie führt, wenn ein verzweifelter Hausbesitzer nicht in der Lage war zu verkaufen. Der Vogelhund liefert dem Investor profitable Investitionen und die Gebühren können zwischen 2000 und 10.000 Dollar pro Geschäft liegen, wenn er geschlossen wird.

Zuweisungen

Eine weitere Möglichkeit, Geld in Immobilien zu verdienen, ohne eigenes Geld zu verwenden, ist die Verwendung von Zuweisungen. Es ist kein komplizierter Prozess, aber es setzt voraus, dass Sie Ihren Käufer in einer Reihe aufgestellt haben, bevor Sie sich in einen Kaufvertrag einschließen. Sie werden tatsächlich Ihren Deal mit dem Verkäufer abschließen und einen Kaufvertrag aufstellen. Der Vertrag besagt, dass der Käufer „Ihr Name und oder die Abtretung“ ist.

Dies ermöglicht es Ihnen, den Vertrag ohne weitere Zustimmung des Verkäufers an eine andere Person, Ihren Käufer, abzutreten. Sie müssen ein Barkäufer sein, aber das ist normalerweise der Fall, wenn Sie diese Art von Geschäften machen. Der Verkäufer wird nur darüber informiert, dass Ihr Käufer nun der Käufer ist und dass die Transaktion wie gewohnt gemäß den Kaufvertragsbedingungen durchgeführt wird.

Eine weitere Überlegung bei der Zuweisung von Geschäften ist die ernste Geldeinzahlung, die Sie dem Verkäufer geben. Dieses Geld wird bei der Titelgesellschaft eingezahlt, die den Abschluss durchführt, und Sie werden diese nicht zurückerstattet bekommen. Es wird auf Ihren Käufer übertragen. Also, Sie werden diesen Betrag so niedrig wie möglich halten wollen, da es immer noch ein gewisses Risiko gibt, dass das Geschäft nicht abgeschlossen wird.

Wenn Sie regelmäßig mit Investorenkäufern zusammenarbeiten, können Sie möglicherweise Ihre Gebühr tatsächlich erhalten, wenn Sie die Abtretung des Vertrages an sie vornehmen, und müssen nicht bis zum Abschluss warten. Sie können jedoch nach Abschluss des Geschäfts bezahlt werden. Selbstverständlich wenn Sie mit bestimmten Kunden gut ausgerichtet sind und das Abkommen zu ihnen beschreiben und eine mündliche Verpflichtung erhalten können, können Sie in der Lage sein, das ernste Geld auch oben im Voraus zu erhalten, bevor Sie das Haus sperren.

Leasing-Optionen

Die Basiskomponenten einer Leasing-Optionsstrategie sind ein Leasingvertrag mit monatlichen Leasingraten und eine Option zum Kauf der Immobilie am Ende der Laufzeit. Lassen Sie uns ein Beispiel durchgehen, um zu veranschaulichen, wie es funktioniert. Sie sind ein Investor, der ein Haus als Mietobjekt besitzen möchte, aber Sie sitzen nicht auf genügend Geld für eine Anzahlung. Sie können sogar eine Kreditwürdigkeit haben, die die Kreditaufnahme zu teuer machen würde.

Durch Marketing mit Banditenschildern, Zeitungs- und Craigslist-Werbung oder einfach nur einer Mundpropaganda finden Sie einen hoch motivierten Hausbesitzer, der sein Haus nicht verkaufen konnte. Betrachten wir ein hypothetisches Beispiel. Nehmen wir an, dass die Hausbesitzer das Haus aufgelistet hatten, aber nicht verkaufen konnten.

Das Haus ist $100.000 im aktuellen Markt wert, ihr Hypothekenguthaben ist $70.000, und ihre Zahlungen sind $525 Monate mit Steuern und Versicherungen. Ein Ehepartner wurde von seinem Job entlassen, und der andere hat einen besseren Job gefunden, so dass er bald umziehen muss. Hier ist, was unser Investor tut:

  • Bietet an, ihr Haus für 3 Jahre zu mieten, wobei die Mietzahlungen den Hauszahlungen entsprechen.
  • Zahlt ihnen $1.500 als nicht rückerstattbare Leasingoption Zahlung, um das Recht, aber nicht die Verpflichtung zu haben, das Haus am Ende des Mietvertrages für $80.000 zu kaufen.
  • Mit einer mündlichen Vereinbarung verwendet der Investor Marketing oder andere Methoden, um einen Mieter für das Haus zu finden, der bereit ist, 750 Monate für die Miete zu zahlen. Sie werden einen Mietvertrag über mindestens ein Jahr abschließen.
  • Während des 3-jährigen Mietvertrages bleiben die Steuern und Versicherungen asis, wobei die Treuhand in der Zahlung für diese Gegenstände sorgt.
  • Auszahlung: $525 x 3 für Mietzahlungen im ersten und letzten Monat und eine Kaution = $1.575 + $1.500 für die Zahlung der Leasingoption = $3.075.
  • Einlösen: $750 x 3 für die erste, letzte und Kaution = $2.250.

Dies ist die Worst-Case-Situation, bei der der Investor aus der Tasche 825 $ herauskommt. Allerdings hätten sie besser mit dem Verkäufer verhandeln und die Kaution verschieben oder ganz abschaffen können, indem sie den Betrag, den sie aus der Tasche haben würden, auf rund 300 Dollar herabsetzten.

Das ist nicht schlecht, um dieses Haus zu kontrollieren und am Ende einen profitablen Kauf abzuschließen. Es ist bereits mehr wert als der zu zahlende Preis und wird sich wahrscheinlich während der 3-jährigen Laufzeit des Mietvertrages erhöhen. Der positive Cashflow von 250 Monaten wird sich über den Zeitraum von drei Jahren auf 9.000 US-Dollar belaufen. So selbst wenn der Investor nicht ihre Wahl ausübt, um das Haus zu kaufen, haben sie einen netten Profit gebildet, der die kleine Menge des Bargeldes betrachtet, das sie investiert haben.

Sandwich-Leasingverhältnisse

Der Sandwich-Leasingvertrag ist genau wie der Name schon sagt: zwei Leasingoptionen mit dem Investor in der Mitte. In dieser Situation möchte der Investor die Möglichkeit haben, die Immobilie am Ende der Mietzeit mit einem Abschlag zu kaufen, und er möchte einen Mieter finden, der das Haus kaufen möchte, aber nicht aufgrund von Kreditproblemen oder fehlendem Bargeld für eine Anzahlung. Die meisten Menschen in dieser Situation, die besitzen wollen, sind glücklich, das richtige Haus zu finden, das sie mit einer Leasingoption kaufen können, Zeit zu haben, ihren Kredit zu verbessern und die Anzahlung zusammen zu bekommen.

Wir werden das vorherige Beispiel verwenden, aber anstelle eines regulären Mieters findet der Investor jemanden, der ein Haus mieten oder mieten möchte. Alle Zahlen sind gleich, außer dass der Käufer des Mieters das Haus am Ende einer 3-Jahres-Mietdauer besitzen möchte.

Der Käufer des Mieters zahlt nun nicht nur die erste, letzte und Kaution im Voraus, sondern auch eine nicht rückzahlbare Zahlung für das Recht, das Haus am Ende des Mietvertrages zu kaufen. Auch der Mieter Käufer stimmt zu, dass, wenn sie das Haus kaufen, wird der Preis $110.000 sein. Nun sieht der Cashflow für den Investor so aus:

  • Dieselben $3.075 gehen an den Verkäufer für die erste Leasingoption.
  • $750 x 3 = $2.250 + $1.500 Leasingoptionszahlung vom Mieter Käufer, der hereinkommt = $3.750.
  • Ein Investor hätte auch eine höhere Leasingoptionszahlung verlangen können, war aber mit einem positiven Cashflow von 675 US-Dollar zufrieden, wenn beide Transaktionen unterzeichnet wurden.
  • Der Verkäufer verdient $675 im Voraus, $250 Monate für 34 verbleibende Monate (Firstlast bezahlt) und $30.000 Bruttogewinn, indem er das Haus für $110.000 verkauft, aber nur $80.000 bezahlt.
  • Der Bruttogewinn des Investors beträgt 39.175 $, wobei Null Dollar seines Geldes investiert werden.

Ein weiterer Vorteil dieser Strategie ist, dass der Käufer des Mieters hofft, das Haus zu besitzen und sich besser um es zu kümmern. In der Tat, einige Investoren verhandeln Mietverträge, die verlangen, dass der Mieter die ersten $100 oder mehr für Reparaturen bezahlt. Da die Versicherung und die Steuern in der ursprünglichen Hypothekenzahlung bezahlt werden, sind die Kosten minimal.

Wenn der Investor alle Grundlagen abdecken will, kann er die Hypothekenzahlungen direkt bezahlen und den Verkäufer nicht in eine Position bringen, in der er ohnehin in Verzug geraten kann. Leasingoptionen und Sandwich-Leasing sind Strategien, die von Immobilieninvestoren häufig eingesetzt werden, um Immobilien in ihr Portfolio aufzunehmen und einen monatlichen Cashflow aufzubauen.

Back-to-Back-Abschlüsse

Das Wohnungs- und Hypothekenschlamassel, das sich 2007 zu entfalten begann, führte zu einer starken Veränderung im Kredit- und Immobiliengeschäft. Titelunternehmen, die früher doppelte Abschlüsse machten und ein Geschäft mit den Erträgen eines anderen finanzierten, sind heute so gut wie nirgendwo zu finden. Es gibt jedoch eine Möglichkeit, Immobilien mit Back-to-Back-Schließungen ohne eigenes Geld zu verkaufen und zu wenden.

Natürlich ist die erste Anforderung, dass Sie eine profitable Großhandel Flip Deal eingerichtet haben. Sie müssen die erste Immobilie zum richtigen Preis gekauft haben, und ein bereitwilliger Investor, um sie von Ihnen mit einem guten Gewinn zu kaufen. Der Gewinn muss ausreichen, um eine Gebühr zu decken, die erforderlich ist, damit Sie das Geld anderer Leute verwenden können, um das erste Geschäft abzuschließen, so dass Sie den zweiten Verkauf an Ihren Investor abschließen können.

Transaktionsfinanzierung ist der Prozess, bei dem ein sehr kurzfristiges Darlehen zur Finanzierung eines Geschäfts mit einem anschließenden Abschluss vergeben wird, um die Immobilie noch am selben Tag oder in der Regel innerhalb von 24 Stunden zu verkaufen. Ein transaktionaler Kreditgeber wird die Mittel bei der Titelgesellschaft platzieren, die für den Abschluss des ersten Geschäfts erforderlich sind.

Sobald dieses Geschäft abgeschlossen ist, gehen Sie zum zweiten Geschäft über, das normalerweise direkt dahinter geplant ist. Die Abschlusserklärung für dieses Geschäft spiegelt eine Zahlung an den Transaktionskreditgeber in Höhe des Betrags wider, den sie beim ersten Geschäft ausgeliehen haben, zuzüglich ihrer Gebühr. Dies ist in der Regel ein Minimum von 2.500 $ und kann auch auf einem Prozentsatz des ausgeliehenen Betrags basieren. Du bekommst das Gleichgewicht und deine Gewinne.

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