Definition der vergleichenden Marktanalyse in Immobilien

Eine vergleichende Marktanalyse oder CMA bei Immobilien wird in der Regel durchgeführt, um den aktuellen Marktwert einer Immobilie zu ermitteln und für den Verkäufer zu listen.

Vergleichende Marktanalyse in der Immobilienbranche

Bei der Zusammenarbeit mit Verkäufern zur Bestimmung eines Börsenpreises oder mit Käufern zur Überprüfung des Wertes vor dem Kaufangebot führen Immobilienmakler eine so genannte vergleichende Marktanalyse oder einen CMA durch.

Indem er zu den verkauften Immobilienaufzeichnungen geht, wählt der Immobilienprofi kürzlich verkaufte Immobilien aus, die dem betreffenden Objekt ähnlich sind und sich im gleichen geografischen Gebiet befinden. Durch den Vergleich dieser Eigenschaften und die Anpassung an Merkmalsunterschiede wird eine Schätzung des Wertes für die betreffende Eigenschaft vorgenommen. Allerdings wird ein gründlicher Immobilienprofi eine zweite verschiedene CMA für einen Verkäufer oder Käufer durchführen.

Eine zweite gründliche CMA würde Vergleiche mit derzeit aufgeführten ähnlichen Eigenschaften in der Region beinhalten. Es wird derselbe Prozess verwendet, jedoch mit den aktuell aufgeführten Eigenschaften. Dies würde eine Beurteilung des aktuellen Wettbewerbs ermöglichen und könnte zu einer Erhöhung oder Verringerung der Schätzung auf der Grundlage der verkauften Objekte führen.

Auch bekannt als: CMA, Vergleichsanalyse

Qualität der vergleichbaren Auswahlen

Entscheidend für die Genauigkeit einer CMA bei der Bestimmung des Marktwertes ist die Auswahl der am besten vergleichbaren Immobilien. Drei Agenten, die sich für eine der drei oder vier verschiedenen vergleichbaren Methoden entscheiden, können zu sehr unterschiedlichen Bewertungen kommen. Dies passiert häufig, wenn ein Verkäufer für einen Listungsagenten einkauft. Sie erhalten eine Wertschätzung von mehreren Agenten und sind überrascht über die Unterschiede. Leider ist oft derjenige, der ihnen die höchste Nummer gibt, derjenige, der das Angebot erhält, und normalerweise ist es keine gute Nummer.

Es gibt mehrere Dinge, die bei der Auswahl von Comps zu berücksichtigen sind:

  • Als die Immobilie verkauft wurde: Verkäufe, die mehr als zwei oder drei Monate in der Vergangenheit getätigt wurden, sind vor allem in schnelllebigen Märkten keine gute Ergänzung. Je jünger die Verkäufe sind, desto unwahrscheinlicher ist es, dass sich der Markt so weit bewegt hat, dass die Verkaufspreise der Immobilien zum Zeitpunkt der CMA irrelevant waren.
  • Wo sich die Immobilie befindet: Die beste Situation ist, dass sich das Haus in der gleichen Unterteilung befindet. Das ist in vielen Fällen nicht möglich, so dass die nächste Überlegung darin besteht, Comps in der gleichen Nachbarschaft oder im selben Gebiet zu finden. Wenn Sie auf diese Weise keine geeigneten Kompensationen erhalten können, können sehr ähnliche Häuser in ähnlichen Unterteilungen in anderen Stadtteilen die einzige verfügbare Ressource sein.
  • Merkmale des Hauses: Wenn es um die Anzahl der Schlafzimmer, Bäder, die Quadratmeter des Hauses, die Größe des Grundstücks und andere Merkmale des Hauses geht, sollten die vergleichbaren Häuser so ähnlich wie möglich sein. Es ist selten, außer in großen Cookie-Cutter-Unterteilungen, dass Sie all diese Dinge genau vergleichen können.

Qualität der Anpassungen

Dieser letzte Punkt oben führt uns zu einer Diskussion darüber, wie wir unsere Berechnung für Unterschiede in den Strukturen kompensieren. Wir nehmen Anpassungen vor, ähnlich wie die von Gutachtern, um die Verkaufspreise der Vergleichswohnungen anzupassen, um sie besser an unser Objekt anzupassen.

Mit anderen Worten, wenn wir ein 3 Schlafzimmer, ein 2-Bad-Haus mit einer Garage mit zwei Autos und einer Wohnfläche von 2100 Quadratmetern haben, werden wir versuchen, drei oder vier Comps mit all diesen Funktionen zu finden. Allerdings werden wir das selten tun, so dass wir Anpassungen an den Verkaufspreisen vornehmen müssen.

  • Nehmen wir an, dass ein Mitarbeiter nur zwei Schlafzimmer hat. Wir müssen davon ausgehen, dass es für mehr Geld mit drei verkauft worden wäre, also werden wir etwas Geld zurück zu seinem tatsächlichen Verkaufspreis hinzufügen, um es an drei Schlafzimmer anzupassen. Gleiches gilt für Bäder und Garagenplätze.
  • Wenn es die andere Richtung ist, sagen wir drei Badezimmer, als unser Thema Haus nur zwei hatte, dann würden wir den Wert eines Badezimmers vom Verkaufspreis in unserer Anpassung subtrahieren.
  • Wir müssen nichts mit der Quadratmeterzahl anfangen, bis wir unsere Berechnung abgeschlossen haben.

Sobald wir unsere Verkaufspreise für vergleichbare Häuser angepasst haben, teilen wir jeden Verkaufspreis durch ihre Quadratmeter, um den Verkaufspreis pro Quadratfuß zu erhalten. Wir berechnen diese für unsere drei oder mehr Comps, um einen Durchschnittswert pro Quadratfuß zu erhalten. Dann multiplizieren wir das einfach mit der Quadratmeterzahl unseres Probandenhauses, um unseren geschätzten aktuellen Marktwert zu erhalten.

Dort haben Sie das große Bild von einem CMA, aber Sie werden sich einarbeiten und mehr lernen und üben wollen, bevor Sie es für Kunden tun.

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