Ausgleichsfaktor bei Immobilieninvestitionen

Die Besteuerung von Immobilienobjekten beinhaltet teilweise einen Ausgleichsfaktor. Damit werden die steuerlichen Bemessungswerte bestimmter Immobilien mit der Umgebung in Einklang gebracht.

Grundsteuerausgleich für den Immobilieninvestor

Wenn man eine Nachbarschaft nimmt, die niedrige Schätzwerte für ihre Immobilien hat, aber von höherwertigen Häusern umgeben ist, kann es einen Ausgleichsfaktor für die Grundsteuer geben.

Der kluge Immobilieninvestor, der eine Nachbarschaft findet, von der er glaubt, dass sie „abheben“ wird, kann feststellen, dass die Steuerbehörden einen Vermögenssteuerausgleichsfaktor haben. Damit sollen die Schätzwerte stärker an die Umgebung angepasst werden.

Es ist eine einfache Berechnung, da es einen zugewiesenen Multiplikatorfaktor gibt, der auf die Eigenschaften angewendet werden kann. Unter der Annahme, dass ein Gebiet, von dem die Steuerbehörden glauben, dass es im Verhältnis zu den umliegenden Gebieten unterbewertet ist, könnte ein Ausgleichsfaktor-Multiplikator von 1,25 oder eine Erhöhung von 25% angewendet werden.

  • Nehmen Sie eine 225.000 $ bewertete Immobilie in diesem Bereich.
  • Multiplizieren Sie $225.000 X 1,25 = $270.000 als neuen Schätzwert.

Wertkomponenten in der Immobilienwirtschaft

Da es sich um einen Werteausgleich handelt, betrachten wir die Faktoren, die zum Wert von Immobilien beitragen und diesen beeinflussen, in diesem Fall ein Einfamilienhaus. Diese sind ungefähr in der Reihenfolge ihrer Bedeutung für den Entscheidungsprozess eines Käufers, aber das variiert je nach Käufer etwas.

  • Ort – Wir haben es alle gehört; „Ort, Ort, Ort, Ort, Ort.“ Es bleibt als Slogan bestehen, weil es wahr ist. Wo sich ein Haus befindet, ist wohl der wichtigste Faktor bei der Kaufentscheidung zu Hause. Schließlich, wenn Sie eine Gourmetküche lieben und in Texas leben, werden Sie kein Haus in Philadelphia kaufen, nur weil es die erstaunlichste Küche hat, die Sie je gesehen haben. Auch andere Faktoren sind am Standort beteiligt:
    • Schulen
    • Kultur
    • Einkaufen und Unterhaltung
    • Nähe zur Beschäftigung
    • Klima
    • Andere Annehmlichkeiten
  • Nachbarschaftsmerkmale – Dies könnte als eine Teilmenge von Standorten betrachtet werden, aber es ist mehr als das. Die Menschen wollen durch eine Nachbarschaft fahren, um zu sehen, wie ihre Nachbarn ihre Häuser und Höfe halten, wie ruhig oder aktiv sie sind und welche Annehmlichkeiten angeboten werden, wie Gehwege, Straßenlaternen, etc.
  • Hausgröße und Eigenschaften – Eine neue Familie kann mit einem Zwei-Schlafzimmer-Haus auf der kleinen Seite glücklich sein, besonders wenn es ihr erstes ist. Eine größere Familie kann eine viel größere wünschen, möglicherweise mit einem Raum für ein Heimbüro außerdem. Große Familien mögen mehr Badezimmer, um Linien und morgendliche Verrücktheit zu vermeiden. Ältere Menschen wollen in der Regel nur eingeschossige Häuser.
  • Ausstattung und Annehmlichkeiten – Wir sind wieder in der Gourmetküche. Oder es könnte eine große Garage mit Werkstattplatz sein. Einige Leute sind wirklich begeistert von dem Hof, den Außendecks, den Pools, den Whirlpools, etc. Auch Dinge wie Kassettendecken und viel Holz können den Unterschied ausmachen.
  • Preis – Dieser bewegt sich in der Reihenfolge, weil er für einige viel kritischer ist als für andere. Natürlich hat jeder eine Auswahl, und sie werden den Preis mit dem vergleichen, wie gut das Haus seine Anforderungen in den oben genannten Bereichen erfüllt.

Überlegungen zur Bewertung von Investoren

Natürlich gilt das alles auch für den Vermieter. Aber jetzt kommen ein paar weitere Überlegungen bei der Due Diligence ins Spiel.

Überwiegende Mieten:

Wenn Sie ein Haus als Mietobjekt kaufen werden, möchten Sie definitiv wissen, ob Sie genug Miete berechnen können, um die Hypothek zu bezahlen, Ihre Ausgaben zurückzuerstatten und dann jeden Monat genug für einen positiven Cashflow übrig zu haben. Eine sorgfältige Analyse des Mietmarktes, wettbewerbsfähige Häuser und einige Telefonate, als ob Sie ein Mieter wären, werden den Zweck erfüllen.

Alter des Hauses und erwartete Wartung:

Am Tag des Kaufs der Zahlen sind alle herausgefunden und der Cashflow sollte stimmen. Allerdings ändern sich die Dinge im Laufe der Zeit, das Alter der Haushalte und die Mieten können nicht immer steigen. Der Immobilieninvestor muss einschätzen, wie viel Geld in Zukunft für kleine und große Reparaturen und eventuell den Austausch von Geräten ausgegeben wird.

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Soba Katura
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